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　　本報(bào)記者 張曉玲 實(shí)習(xí)生 彭緣 陳靚 深圳、廣州報(bào)道

　　導(dǎo)讀

　　供應(yīng)大增，是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期突然轉(zhuǎn)為悲觀了，在部分知名開發(fā)商的示范下出現(xiàn)了羊群效應(yīng)，搶著出貨，甚至不惜大力降價(jià)促銷；而購(gòu)房者集體轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，開始觀望，甚至發(fā)生退房維權(quán)，則導(dǎo)致需求放緩，成交持續(xù)下滑。

　　9月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼，各個(gè)熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)了新盤降價(jià)、二手房業(yè)主拋售的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的預(yù)期開始改變，購(gòu)房者更多開始觀望。

　　僵持之下，市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯變化。近日，上海易居研究院報(bào)告顯示，百城商品住宅庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)，這與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月末商品房待售面積減少出現(xiàn)分歧。

　　多位機(jī)構(gòu)人士指出，兩份數(shù)據(jù)出現(xiàn)迥異的原因，除了雙方調(diào)研樣本不同之外，還有部分城市“雙合同”、緩簽約導(dǎo)致的數(shù)據(jù)失真。

　　不過，部分熱點(diǎn)城市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上確實(shí)出現(xiàn)了庫(kù)存的明顯增加，這主要是因?yàn)橹胺e壓的部分房源入市，供應(yīng)量增加。

　　接下來的時(shí)間里，隨著樓市成交量萎縮，開發(fā)商去化壓力大漲，樓盤銷售遇到困難，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下探。

　　庫(kù)存變局

　　據(jù)易居百城住宅庫(kù)存報(bào)告，截至2018年9月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比下降5.5%。

　　報(bào)告認(rèn)為，今年9月庫(kù)存規(guī)模上漲較大，為45個(gè)月以來首次顯著攀升，庫(kù)存走勢(shì)迎來拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道。

　　而這與之前國(guó)統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)形成對(duì)比。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月末商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅、辦公、商業(yè)待售面積均有所減少。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，兩份數(shù)據(jù)出現(xiàn)差異，首先是樣本的不同。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是全國(guó)總的商品房待售面積，而易居的數(shù)據(jù)是百城新房庫(kù)存。

　　其次，普遍的限價(jià)政策下，高價(jià)盤限制簽約，導(dǎo)致很多城市有大量的庫(kù)存是已經(jīng)銷售完的假庫(kù)存。

　　兩組數(shù)據(jù)在房?jī)r(jià)下調(diào)城市的數(shù)量上也存在差異。易居研究院報(bào)告顯示，今年9月，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量為31個(gè)，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，9月環(huán)比下調(diào)了房?jī)r(jià)的城市僅有3個(gè)。

　　張大偉分析，政府官方公布的70大城市數(shù)據(jù)是指數(shù)，而其他各種機(jī)構(gòu)公布的基本都是均價(jià)。

　　“對(duì)于購(gòu)房者而言，均價(jià)沒有任何意義，特別是在市場(chǎng)分化的趨勢(shì)下。”張大偉認(rèn)為。

　　同樣，大量的二三線城市為了完成調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行限價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)上雙合同泛濫，網(wǎng)簽價(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格基本沒有關(guān)系，數(shù)據(jù)存在失真。

　　10月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布公告稱，住建部門優(yōu)化了當(dāng)?shù)匦路款A(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，嚴(yán)禁房企在銷售中拆分價(jià)格報(bào)備。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策規(guī)定其實(shí)是在管控“雙合同”，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確真實(shí)。

　　那么當(dāng)下的真實(shí)市場(chǎng)庫(kù)存到底如何？張大偉認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，庫(kù)存依然在去化，暫時(shí)不存在庫(kù)存突然增加的可能性。

　　但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了庫(kù)存的明顯增加。這主要是因?yàn)橹胺e壓的部分房源入市，供應(yīng)量增加。

　　此外，今年樓市成交量持續(xù)低迷，去化一般，庫(kù)存上漲已成趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“賣不完”的時(shí)代。

　　上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，庫(kù)存再次上漲背后，市場(chǎng)供需關(guān)系正在發(fā)生變化。供應(yīng)大增，是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期突然轉(zhuǎn)為悲觀了，在部分知名開發(fā)商的示范下出現(xiàn)了羊群效應(yīng)，搶著出貨，甚至不惜大力降價(jià)促銷；而購(gòu)房者集體轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，開始觀望，甚至發(fā)生退房維權(quán)，則導(dǎo)致需求放緩，成交持續(xù)下滑。

　　供求逆轉(zhuǎn)

　　9月份百城突然上升的庫(kù)存，主要來自供應(yīng)量的大增。

　　根據(jù)易居報(bào)告，今年4月以來，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量均保持在4000萬平方米以上，到了9月，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.7%，同比增長(zhǎng)22.2%。

　　9月，房企推盤節(jié)奏明顯加快，僅次于2016年4月新批準(zhǔn)預(yù)售面積5612萬平方米，為歷史第二水平。

　　另一方面，成交量情況持續(xù)低迷。9月新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%，同比增長(zhǎng)6.8%。

　　楊紅旭進(jìn)一步指出，2016年以來，除了2017年9月，100城新房的月度供應(yīng)量，全是小于成交量，說明新房供不應(yīng)求；但今年9月，供應(yīng)突然放量，創(chuàng)2016年以來最高，說明開發(fā)商推盤積極性大增。但成交量繼續(xù)環(huán)比下滑，出現(xiàn)了顯著的供大于求。

　　部分熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系更發(fā)生劇變。克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月，29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量為2949萬平方米，同、環(huán)比分別上升了6%和12%，其中上海的表現(xiàn)尤為突出，同比增幅超過250%；與此同時(shí)，29個(gè)重點(diǎn)城市成交量則為2388萬平方米，環(huán)比下降7%。

　　房企的推盤銷售腳步加快，推動(dòng)庫(kù)存上漲的同時(shí)，也大大增加了開發(fā)商的去化壓力。

　　易觀研究院報(bào)告認(rèn)為，隨著房企營(yíng)銷壓力增大，開發(fā)商會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。

　　8月30日，恒大全國(guó)在售樓盤打出了全部89折的優(yōu)惠廣告，啟動(dòng)了一項(xiàng)全國(guó)范圍內(nèi)的樓盤大型促銷，這拉開了今年房企降價(jià)促銷的帷幕。

　　9、10月份參與促銷的房企陣營(yíng)正不斷擴(kuò)大，從大中型房企萬科、碧桂園到新城控股、陽(yáng)光城再到中小型房企珠光集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等，參與打折的房企越來越多。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示，9、10月份作為傳統(tǒng)的推盤旺季，有大量的樓盤上市，預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷售目標(biāo)，年底前必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來。

　　近期，面對(duì)“限購(gòu)、限價(jià)將取消”的市場(chǎng)傳言，有關(guān)部門再次強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

　　10月31日，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所理事兼副所長(zhǎng)向松祚在某論壇上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)之一是外匯市場(chǎng)、債市、股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　他認(rèn)為，房地產(chǎn)存在泡沫，在民眾的資產(chǎn)配置中的比例太高，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整，“老百姓投資房地產(chǎn)，第一不要過度地用按揭杠桿來買房，第二，房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置比例不應(yīng)過高”。